| 10 Schritte bis zur soliden Baufinanzierung |
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Mit freundlicher Genehmigung von www.baukosten.com Erste Grobkalkulation zur Klärung des Mittelbedarfs Ganz am Anfang steht eine grobe Kalkulation des geplanten Bauvorhabens. Zumeist reicht es aus, die Kosten über den umbauten Rauminhalt unter Berücksichtigung des gewählten Ausstattungsstandards zu ermitteln. Diese grobe Kalkulation wird am besten gemeinsam mit dem Architekten besprochen und zusammengestellt. Der engagierte Bauherr kann sich unter Nutzung der erhältlichen Software für Baukostenplanung auch selbst an die Ermittlung des Kostenrahmens geben.Wieviel Geld steht für den Kapitaldienst zur Verfügung ? Nach der Inanspruchnahme von Baukrediten muss über viele Jahre hinweg jeden Monat die monatliche Annuität (Zins + Tilgungsleistung) oder monatliche Abtragungssumme an die Kreditgeber überwiesen werden. Damit Sie sich nicht Schulden aufladen, die Sie langfritig überfordern, sollten Sie einen ganz minutiösen Kassensturz ihrer finanziellen Lage durchführen. Auf diese Weise können Sie den Betrag ermitteln, den Sie auch langfristig sicher für die Hausfinanzierung aufbringen können. Welche Fördermaßnahmen können in Anspruch genommen werden ? Der Staat ist an einer regen Bautätigkeit interessiert. Aus diesem Grund gibt es viele verschiedene Förderprogramme. Das bekannteste Programm ist zur Zeit die sogenannte Eigenheimzulage, welche die früheren Steuersparmodelle (§7b, §10b) abgelöst hat. Es gibt aber auch noch viele andere Förderprogramme der Länder, der Kommunen und des Bundes. Informieren Sie sich genau, ob Sie anspruchsberechtigt sind. Tun Sie das nicht, laufen Sie Gefahr, viel Geld zu verschenken.Kann ich Darlehen ohne dingliche Sicherung bekommen Jeder gewerbsmäßige Darlehensgeber (Geschäftsbanken, Hypothekenbanken) achtet darauf, dass die von ihm überlassenen Kredite dinglich, das heißt durch Sachwerte, gesichert sind - zumeist durch eine Grundschuld auf das bebaute Grundstück selbst. Es gibt aber auch Kreditgeber, die unter Umständen auf diese dingliche Absicherung verzichten - z.B. Verwandte oder Arbeitgeber. Erhalten Sie solche Kredite, die nicht über eine Grundschuld abgesichert werden müssen, erweitert dies möglicherweise Ihren Spielraum in den Verhandlungen mit den Finanzierungsinstituten. Oft besitzen die Darlehen von Verwandten oder dem Arbeitgeber günstigere Zinskonditionen.Welche nachrangig abgesicherten Darlehen kann ich bekommen ? Aus dem gleichen Grund wie oben beschrieben, sollten Sie prüfen : "Welche nachrangig abgesicherten Darlehen kann ich bekommen?". Nicht jeder Gläubiger ist dazu bereit. Die Kreditgeber öffentlicher Darlehen (z.B. aus den Förderprogrammen) bescheiden sich oft mit der dritten oder gar vierten Rangstelle im Grundbuch. Ziel ist es, die erste und möglichst die zweite Rangstelle für die eigentlichen, klassischen "Hypotheken" freizuhalten.Ermittlung des genauen Finanzierungsbedarfs Bevor Sie nun in konkrete Verhandlungen mit den Finanzinstituten treten, sollten Sie sich einen möglichst genauen Kostenüberblick verschaffen. Hierzu dient z.B. der Kostenanschlag oder gar die Kostenschätzung nach DIN 276 des Architekten. Es gibt auch Bauherren-Software, die geeignet ist, detailliertere Kostenschätzungen durchzuführen. Vergessen Sie auf keinen Fall, die Baunebenkosten und die Finanzierungskosten in ausreichender Höhe anzusetzen. Nehmen Sie einen zu hohen Baukredit bei Ihrer Bank auf, müssen Sie im Fall der Nichtabnahme mit der Belastung einer Zinsausfallentschädigung rechnen. Also, möglichst genau kalkulieren.Überlegungen zum grundsätzlichen Finanzierungskonzept Vor Eintritt in die konkreten Finanzierungsverhandlungen, sollten Sie sich schlaumachen, welches Finanzierungskonzept Sie verfolgen wollen. Die verschiedenen Darlehensarten haben jede für sich Vor- und Nachteile. Geschäftsbank, Hypothekenbank oder Lebensversicherung, kurze oder lange Zinsbindefrist, mit oder ohne Disagio - alles das sind entscheidende Fragen. Versuchen Sie das für Sie optimale Konzept zu finden.Finanzierungsberatung durch die Finanzinstitute Nutzen Sie ausgiebige Beratungsgespräche bei den Finanzinstituten. Lassen Sie sich genau erklären, warum bestimmte Konzepte gerade für Sie als besonders vorteilhaft eingestuft werden. Fragen Sie auch nach Alternativen. Legen Sie Unterlagen zu Ihrem Objekt vor (Pläne, Kostenausdrucke usw.). Das schafft Vertrauen auf der Gegenseite.Vergleich der Finanzierungsangebote Lassen Sie sich in einem ersten Verhandlungsdurchgang von vier oder fünf Instituten Finanzierungsangebote ausarbeiten. Haben Sie das für Sie optimale Konzept gefunden, dann definieren Sie möglichst genaue Randbedingungen (Zinsbindefrist, Disagio), damit eine exakte Vergleichbarkeit gegeben ist. Lassen Sie sich daraufhin von allen Verhandlungspartnern ein neues Angebot unterbreiten und wählen Sie das für Sie günstigste Finanzierungsangebot aus. Verhandeln Sie auch hart um die Nebenkosten, wie Abschlussgebühren und Schätzkosten. Wenn Sie günstigere Konkurrenzangebote haben, pokern Sie ruhig. Wenn es Ihnen gelingt, die monatlichen Zahlungen um 50 DM zu reduzieren, haben Sie am Ende leicht 10000 DM gespart.Vertrag, Grundschuld, Auszahlung Nachdem Sie sich mit dem Finanzierungsinstitut einig geworden sind, ist ein Notar mit der Beurkundung der Grundschuld zu beauftragen. Das macht in aller Regel das Finanzierungsinstitut. Wenn Sie später Zwischentilgen wollen, kann es sich lohnen, die Grundschuld zu stückeln. Das reduziert dann die Kosten der Ablösung von Teilsummen. Der Notar veranlaßt wiederum die amtlichen Eintragungen ins Grundbuch. (C) Copyright 2001 by Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt |
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